SCPI : la grille d'analyse de rentrée

Plus-value latente sur les millésimes récents, taux longs au plus haut depuis 2008, France ou Europe, bureaux ou logistique : Franck Inghels (Inter Gestion REIM) et Philippe Delhotel (Altarea IM) détaillent, chiffres à l'appui, comment sélectionner les bonnes SCPI dans un marché qui se redresse.

La question n'est plus de savoir s'il faut revenir sur les SCPI, mais comment y revenir intelligemment, et si le placement retrouve sa juste place dans les allocations. Lors d'une table ronde limmedia, Franck Inghels, Directeur de la Distribution d'Inter Gestion REIM, et Philippe Delhotel, Directeur Général Délégué d'Altarea IM, ont confronté leurs lectures du marché.

Les millésimes récents, un avantage de plus-value latente

Pour Franck Inghels, les SCPI qui ont collecté et investi ces 3 dernières années détiennent un atout réel : elles ont acheté « à iso-qualité d'actifs, de locataires, de business », mais moins cher, sur des marchés qui ont parfois reculé de 15 à 25 %. Un avantage déjà visible dans de meilleurs taux de distribution, et qui, si les marchés se stabilisent, devrait se transformer en création de valeur future sur un horizon de détention de 10 ans minimum.

Des taux élevés, un risque parmi d'autres

Les taux longs sont au plus haut en Europe depuis la crise de 2008, un facteur de risque que Philippe Delhotel refuse toutefois d'isoler : « On a déjà géré avec des niveaux de taux à 5 % et à 10 % », rappelle-t-il, soulignant que toutes les classes d'actifs, et toutes les SCPI, n'encaissent pas cette hausse de la même façon. Pour Franck Inghels, le vrai risque de cette rentrée serait de « conduire en regardant le rétroviseur » plutôt que le contexte de marché actuel, la thèse d'investissement et la nature des actifs achetés. Les deux dirigeants s'accordent : le couple rendement-risque redevient attractif, à condition de diversifier.

Sous une même étiquette, des recettes différentes

Avec 80 % des flux de collecte dirigés vers les SCPI diversifiées, Franck Inghels met en garde : « derrière une même étiquette, les goûts et les saveurs ne sont pas les mêmes » santé, hôtellerie, bureaux ou poids de la France varient fortement d'un fonds à l'autre. Philippe Delhotel va plus loin : avec une cinquantaine de Sociétés de Gestion sur le marché, « il n'y a pas un fonds, pas même le mien, qui détienne la vérité tout seul ». Mixer plusieurs maisons de gestion, aux ADN, tailles de fonds et paris sectoriels différents, ferait ainsi partie intégrante de la diversification.

France, Europe : « pas un ring de boxe »

Quand une large part des flux se dirige vers l'Europe, Altarea IM investit à l'inverse une part importante en France, un choix assumé depuis 3 ans par Philippe Delhotel, qui balaie l'idée d'un arbitrage tranché : « Est-ce que je crée plus de valeur structurellement en Europe qu'en France ? À l'évidence, non ». Franck Inghels partage cette absence de dogme géographique : l'important reste la qualité du locataire et l'usage de l'actif, où qu'il se trouve - même si la France, marché plus stable, offre aujourd'hui de bonnes affaires et une gestion plus fluide.

Bureaux, logistique, santé : la sélectivité avant tout

Sur les typologies d'actifs, les deux gérants convergent sur un principe : rester très sélectif. Les bureaux restent « regardables », à condition de miser sur la qualité du locataire et l'usage du bâtiment plutôt que sur le seul prix. La logistique a mieux résisté à la remontée des taux, à condition de surveiller l'assise financière des locataires et le vieillissement des actifs. Altarea IM y assume une stratégie de niche, la logistique du froid. Le commerce, lui, a prouvé sa résilience depuis 15 ans. Santé et hôtellerie apportent enfin moins un profil défensif qu'une diversification, avec un couple rendement-risque plus élevé.

« Regardez devant vous »

Le message adressé aux CGP tient en une formule de Franck Inghels: « arrêtez de regarder dans votre rétroviseur, regardez devant vous ». Philippe Delhotel anticipe une performance globale solide pour 2026, entre 7 et 9 %, dans la continuité des deux années précédentes, portée par des fonds capables d'allier performance immédiate et réserves de valorisation.