Jeanbrun+ : un dispositif qui séduit
Quand la promotion immobilière neuve traverse une période difficile, Green City Immobilier détonne : meilleur mois de mars de son histoire, 30 % des ventes de l'aire urbaine toulousaine. Stéphane Aubay, Président, et Loïc Sauvage, Directeur Général Délégué, expliquent comment une bascule anticipée vers le LLI, puis sa combinaison avec le nouveau dispositif Jeanbrun, ont fait la différence.
Crise du logement neuf, disparition du Pinel, taux élevés, clients prudents : dans un secteur en difficulté, Green City Immobilier enregistre depuis le début de l'année des chiffres qu'aucun de ses confrères ne peut afficher. Stéphane Aubay, Président, et Loïc Sauvage, Directeur Général Délégué, sont revenus sur les choix stratégiques qui expliquent ce décalage lors d'un événement dédié aux conseillers en gestion de patrimoine.
Le pari du Pinel plus, dès 2021
Dès fin 2021, Green City Immobilier fait le choix de construire tous ses projets en Pinel plus à compter de 2022, des critères plus exigeants sur les surfaces, la RE2020 et le DPE, que peu de promoteurs nationaux ont alors adoptés.
« On était quasiment les seuls à avoir un stock quasiment exclusivement composé de Pinel plus », rappelle Stéphane Aubay.
Ce choix, anticipant dès le PLF 2023 la fin programmée du Pinel classique, a permis à Green City Immobilier de tenir de bonnes années 2023 et 2024, quand la défiscalisation Pinel s'effondrait pour le reste du marché.
Le LLI, une découverte providentielle
Sans dispositif d'investissement locatif, « on était mort », résume Stéphane Aubay : depuis 40 ans, c'est ce type de produit qui permet de lancer une opération et de sécuriser la garantie financière d'achèvement. Début 2024, une avocate spécialisée l'informe d'une disposition du PLF 2024 rendant le LLI accessible aux particuliers via une société civile immobilière. À la clé : une TVA à 10 %, et un crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans, équivalent à environ 12 % du prix de l'appartement. Pour vendre au même effort d'épargne qu'en Pinel plus, Green City Immobilier renégocie ses prix de foncier, anticipe la baisse des prix de travaux et réduit certaines surfaces : les prix reculent de 18 % en 2025 par rapport à l'année précédente.
Jeanbrun+ : un triple avantage fiscal
En février 2026, le dispositif Jeanbrun voit le jour, après un premier texte jugé insuffisant par la Fédération des promoteurs immobiliers, pas de remontée sur les revenus globaux, loyers alignés sur le Loc'Avantages. La version finale corrige ces deux points. Green City Immobilier obtient la confirmation, informelle mais claire, que le cumul avec le LLI est possible pour les logements familiaux en SCI. Résultat, ce que la maison de promotion appelle en interne le « Jeanbrun+ » : un triple avantage fiscal, TVA à 10 %, crédit d'impôt sur la taxe foncière, réduction d'impôt Jeanbrun, qui permet de ramener l'effort d'épargne client de 500 à 350 € par mois. Stéphane Aubay replace ce dispositif dans l'histoire de l'investissement locatif, entre les mécanismes d'amortissement (Périssol, Robien) et de réduction d'impôt (Scellier), et anticipe une adoption progressive du marché comparable à celle du Scellier en 2009.
Un momentum de prix historiquement bas
Moins de concurrence sur le foncier, des entreprises de BTP en manque de chantiers : Green City Immobilier vend aujourd'hui certains T2 au même prix qu'en 2011.
« Il y a un momentum qui est exceptionnel », souligne Loïc Sauvage, tout en prévenant que les prix de foncier et de travaux devraient remonter avec la reprise du marché.
De nouveaux territoires pour finir l'année
Green City Immobilier propose déjà 1 100 lots disponibles à la commercialisation, et prévoit d'en lancer 820 supplémentaires d'ici la fin de l'année. Le promoteur consolide ses positions en Île-de-France, dans le secteur toulousain et en Haute-Savoie, tout en réalisant ses premières opérations dans l'agglomération bordelaise et à Rennes. Pour accompagner les conseillers, la société a monté une cellule de courtage dédiée au financement du combo LLI, un formateur maison qui se déplace en cabinet, et un site pédagogique, monjeanbrun.com, consacré au dispositif Jeanbrun+.
« Ça fait longtemps que les prix n'ont pas été aussi bas », conclut Loïc Sauvage. « On a du stock, on a ce qu'il faut. Allons-y. »
